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重要信号:西部人口大幅回流,楼市潜力远大于东北

近期,在研究七普数据,同时在更新百城交易策略课程,所以把人口与区域房地产发展结合起来思考。

关于东北与西部,稍分享一点感受。

东北人口,正历经新中国历史上罕见的流出潮!

以辽宁为例,六普数据(2010年)相比五普数据(2000年),全省人口增长5%,远强于贵州(减少1%)(可代表西部)。

重要信号:西部人口大幅回流,楼市潜力远大于东北

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而七普数据(2020年)相比六普数据(2010年),辽宁全省人口增长减少3%,远弱于贵州(增加11%)。

这说明:原来在东部打工的群体,正在回流西部!扶贫、乡村振兴、就业机会增多,是带动西南人口增长的重要原因。

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重要信号:西部人口大幅回流,楼市潜力远大于东北

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而东北就悲剧了:本世纪的前十年,东北经济与人口吸附力,还是可以的;但后十年,整个经济与人口面就稀里哗啦……

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重要信号:西部人口大幅回流,楼市潜力远大于东北

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房地产发展,短期看政策,中期看库存,长期看人口。

就贵州与辽宁相比,整省的房价数据,可比性却不太强。因为没有省份的房价指数,而均价有时存在成交结构性问题。

这里,找一个替代性方式。拿70城房价指数中的贵阳市与吉林市相比较(二市人口2010年时相近)。

2010年相比2000年,贵阳与吉林的人口增速分别为16%与2%;2020年相比2010年,人口增速分别为39%与-18%。

看下图房价同比涨幅,可知2014年之前,二市房价涨幅相近;2014年以来,贵 阳房价涨幅明显超过吉林。

人口因素在其中有所体现,但并不构成短中期房价运行的主导因素!

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重要信号:西部人口大幅回流,楼市潜力远大于东北

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另外,我们再比较一下,贵阳与沈阳的经济增速。

过去10年,贵阳经济增速明显高于全国与沈阳。沈阳经济增速2014年开始快速坠落,其后持续低于全国经济增速。

作为省会城市,沈阳的人口增速明显高于全省(见第一个表),体现出省会的吸附能力;但经济增速并无额外红利。

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东北振兴,已提出和实施十多年了,但至今仍无起色。东北的楼市,还有未来吗? 这是一个非常杂复的命题!

近日,北京大学国家发展研究院院长姚洋谈到中国的城市化问题,在姚洋看来,人口聚集带来了中国的经济地理重新布局,势必会导致三四线城市的没落。对人口流出的省份和城市怎么办呢?对此,姚洋认为不用担心,在他看来,任何一个地区的发展都有生命周期。“看一看美国的五大湖地区衰落得非常厉害,但衰落到最低点的时候也是反弹的时候。匹兹堡原来是一个钢铁城市,衰落得一塌糊涂,但过去的五到十年间已经重新活过来了,成了一个生物制药的基地,随之而来的是一些保险公司也迁移到那里,因为那里的生活成本非常低,所以就又活过来了。底特律前两年是宣布破产,但宣布破产之时正是重新起飞之,已经跌无可跌了,市区的房子不值一分钱,所以很多都回来了,几乎是零成本把土地和房子拿下来,改造一下就可以重新用了。我们国家也是同样的,东北地区、华北地区的一些城市现在来看是相对在衰落的,但未来一定还有机会。

两年前,老杨曾指导同事撰写过美国区域经济、人口变化与房地产关系的研报。中国东北,与美国五大湖地区很像,都是重工业地带,历史曾经辉煌过。但近二三十年逐渐没落了,经济与产业需要转型。但转型,谈何容易?

经济塌陷地区,如果能够顺利进行产业调整,经济增长获得新生,确实会带动房价上涨,底特律房价(下图)2018年以来不断创新高,相比2012年上涨了一倍。

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重要信号:西部人口大幅回流,楼市潜力远大于东北

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但当前房价相比2000年只涨了46%;而全美20个主要城市(下图),当前房价相比2000年上涨了152%。

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重要信号:西部人口大幅回流,楼市潜力远大于东北

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因此,从房地产投资角度,长线持有,还是要选城市能级高、经济稳健、产业朝阳的城市!

如果现在让我去东北买房,我肯定是不干的!哈哈……

东北振兴,但东北人迟迟感觉不到震精……

西部开发,西部人已经感受到了小春风……

啥也不说了,东北仁,走,去海南买房去……